021-66773386
中潜业绩
当前位置:
山东泰安城市产业综合体项目咨询服务


一、项目背景

山东泰安某地块开发建设城市产业综合体,中潜咨询根据自身经验,全面开展本项目的前期立项、投资、融资、建设、运营的相关工作,具体负责本项目的商业计划书及财务测算模型、项目建议书编制、产业综合体规划、商业模式设计、财务、法律、融资、商务、投资匡算和效益进行研究和分析,并提出相应的对策和建议。鉴于该项目属于城市综合体开发项目,随为赢利为目的,但是在经济分析时,以收回成本为宗旨。

 

二、项目咨询内容

咨询内容包括策划设计本项目融资方案;积极利用外部合作金融资源,引荐对本项目感兴趣的金融机构与贵方进行融资洽谈,为促成本项目融资创造良好条件;协助项目方与本项目政府谈判小组、相关金融机构进行对接,优化融资方案,有效降低项目融资风险及融资成本;与本项目融资事宜相关的其他咨询、论证、文件起草、审核工作等。

本项目的意向投资方资金实力有限,需要引进外部合作方,共同投资建设本项目。另外当地政府因为认可意向投资方的运营能力,本项目的各投资方才可能以较低价格受让土地使用权,直接提升了本项目的住宅和园区开发收益,为此意向投资方设想分享部分项目收益。

初步财务测算的目标就是确认在意向投资方分享部分项目收益后,本项目是否有足够市场竞争力的收益率来吸引外部合作方展开合作,并大致判断本项目各个财务数据的大致情况,为后续项目推进和交易架构的设计、如何向政府方争取具体优惠条件等提供支撑。

三、项目咨询成效

未来本项目只要能尽快实现物业销售,就基本可以达成上述收益指标。其中销售单价取区间下限值,融资利率也相对稳健;未来即使有部分建造成本或费用估计不足,对收益率指标也不太会有重大不利影响。如果意向投资方和外部合作方事先约定,意向合作方在项目竣工后的销售期间(2022-2024年)获取较低的固定回报,外部合作方获取剩余全部收益,可大大提高外部合作方的收益率,提高本项目的吸引力。

外部合作方以资金投入,其目标主要是完成园区及住宅的建设及销售、获取相应利润后尽快退出。具体交易架构可以有两种选择:

一是双方组建项目公司进行本项目的受让土地使用权及后续建设、营销和销售,意向投资方另行组建成立园区运营管理公司,独立展开园区运营管理工作。这种情况下,项目公司完成本项目的建设及销售工作后即行清算,外部合作方获利退出;意向投资方收回初始投资及一定收益。上述财务测算中将约4万平方米自持园区资产低价销售给意向投资方的假设就基于该架构,具体由园区运营管理公司向项目公司收购自持园区资产。

二是意向投资方不另行组建成立园区运营管理公司,双方组建的项目公司除进行本项目的受让土地使用权及后续建设、营销和销售外,还直接持有园区资产进行后续园区运营管理。这种情况下,项目公司完成本项目的建设及销售工作后进行定向减资,外部合作方获利退出,自持资产不对外销售。