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中潜业绩
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湖州南浔区土地一级开发项目咨询

一、项目背景

目前,国内经济呈整体下行趋势,各地招商引资、土地出让面临巨大压力,地方政府和地方国企债务压力陡增,这些都为地方经济的发展带来挑战。地方政府融资渠道受限。地方隐性债务问题成为困扰国家及地方经济发展的重要隐患,从政策约束上“去杠杆、防风险、降负债、强问责”是中央监管地方的主基调,公共设施项目所需的建设及运营资金来源逐步被限制和规范化。在此基础上,各地地方政府面临着融资难的处境。平台公司亟待转型。中央对严格控制地方政府和地方国有企业负债进行了严格控制,地方政府融资、地方融资平台公司其融资也都受到了严格制约与限制。在此背景下,平台公司亟待转型。

南浔位于江浙沪两省一市的交界处,地处沪杭苏都市圈的交汇点,处于长三角城市群的中心腹地,距上海、杭州、苏州等大城市均为100公里左右,构成1小时交通圈,是融入长三角核心区域的黄金节点和重要枢纽。为解决当地投资增长乏力,重点项目、重点企业、重点产业有效支撑不足问题,进一步加快推进融入长三角一体化进程,南浔区委、区政府紧紧围绕“打造湖州‘开放东大门、创业新高地’”的目标定位,紧扣“聚力大赶超、实现新跨越”的奋斗目标,抢抓长三角一体化发展战略机遇,时不我待、扎实工作,重点做好“一二三四”,全力打造高质量发展南浔协同区。

基于上述背景和自身优势,电建路桥集团将充分利用自身优势,为南浔区政府提供全方位一揽子“投融资+资源导入+项目落地”解决方案,助力南浔区大发展。

二、项目咨询内容

一是解决南浔区大规模建设资金问题。在中央对地方政府债务严控、地方融资渠道受限的背景下,利用电建路桥集团的资金与渠道优势,解决片区开发建设资金问题。

二是提升南浔区财政收入及竞争力。通过对片区的整体规划及开发,短期内带来土地出让收入,中远期可提升南浔区的整体营商环境进而提升区域总体竞争力。

三是助力平台公司转型。通过依托片区开发项目与电建路桥集团的股权合作,增强平台公司自我造血功能,助力其市场化转型。

项目合作范围及内容。项目合作范围为南浔区的片区一级开发,不涉及片区运营以及产业发展服务。一级开发包括征地与安置补偿资金筹集、土地整理、基础设施建设、公建配套建设、安置房建设。为了确保土地一级开发各流程衔接的流畅性及满足项目后期监管需要,建议将整个土地一级开发项目全部委托SPV项目公司实施。

 

三、项目咨询成效

南浔区政府方通过会议纪要形式授予南浔平台公司(如城投公司)对某片区的土地一级开发权或区域开发封闭运作权、自负盈亏(避免认定政府隐形负债)。

政府方(或土地储备机构)与该平台公司签订《土地一级开发合同》,约定投资额和回报的计算及支付方式。其中,投资规模的确定需根据区域范围内经营性建设用地出地后留存部分资金预估反算,模式确定后需关注。

平台公司与引入社会资本双方共同成立项目公司(SPV公司)负责实施项目。电建路桥联合体出资持有项目公司的大部分股份,并负责项目所需的其他债务融资(包括银行贷款或直接股东贷款)。

项目内容包括片区策划、规划咨询、土地整理投资、基础设施建设、公共设施建设、安置房建设。由双方共同确定项目策划及规划、开发计划、土地出让计划等,施工、设计、规划咨询单位由项目公司选择确定。

电建路桥联合体出资持有项目公司的大部分股份,并负责项目所需的其他债务融资(包括银行贷款或直接股东贷款)。在项目片区内经营性用地出让后,财政将政府性基金本级留存部分及时支付给招标人(平台公司),招标人(平台公司)再支付给项目公司成为项目公司的经营收入,社会资本方通过项目公司的分红获得回报。

未来如条件许可,社会资本方可通过对外(如平台公司)转让在合资项目公司中的股权方式,实现提前退出;也可待项目合作内容完成,通过项目公司清算实现社会资本方的最终退出。