国务院于2021年8月印发《全民健身计划（2021－2025年）》（以下简称《计划》），就今后一个时期促进全民健身更高水平发展，更好满足人民群众的健身和健康需求作出部署。我国全民健身国家战略深入实施，全民健身公共服务水平显著提升，全民健身场地设施逐步增多，人民群众通过健身促进健康的热情日益高涨，健康中国和体育强国建设迈出新步伐。体育场馆作为体育活动的重要载体，在体育消费升级和存量经济的背景下，体育场馆对于区域发展和城市发展起着重要的作用。而大型体育场馆多位于城市核心的规划区，是为数不多的可利用的大型综合空间，本文就体育场馆基于城市更新角度的改造升级进行讨论。

1、体育场馆的设施利用率低、功能布置有待优化 ，开放性不足。

 2、体育场馆大多政府所有，财政拨款制度下的运营，缺乏激励机制，商业化和市场化程度较低。

 3、政策利好，催生了体育场馆改造的需求。近年来，随着“健康中国”等概念的提出，国家相关部门出台了一系列政策支持体育产业的升级，权重体育支出方面对于体育场馆的比例最高。

 4、体育场馆朝着信息化、智能化、数据化发展。

近年来国家及地方颁布诸多关于城市更新的相关政策，城市更新已逐步上升为国家的战略地位，是城市空间结构优化和品质提升的重要抓手。

成都最近开创性提出了SOD（sports-oriented-development）的城市运营模式。SOD是一种体育引领城市营造的新模式，以公共服务为导向发展模式上的延伸，内核是用体育公共服务引领城市规划、体育创新引领产城融合、体育消费升级引领社区活力、体育赛事体系引领城市营销。

体育场馆的改造结合现有的城市更新模式，包含着两方面的意义，一是实现体育场馆功能升级，二是拓展其外延价值，如将体育场馆打造为城市综合体等。在城市更新类型的划分上，归属于“功能改变类”，即在保留建筑主体的前提下，部分或者全部改变建筑物使用功能，但不改变土地使用权人和使用期限。

实施路径上，需要将体育场馆功能改造工作纳入区域城市更新计划，统筹推进体育场馆功能改造和城市更新工作。在实施主体确认阶段，积极引入社会资本方，利用社会资本方的相关资源和经验提升体育场馆的能级。可以通过签订《项目实施监管协议》，明确更新项目体育场馆的建设主体、管理主体和监管主体，以及各主体对应的责任、权利与义务，保证后续管理工作的有序进展；《建设用地规划许可证》中落实关于体育活动场地的规划管控要求；相关的协议书中（如涉及容积率调整的补签《土地使用权出让合同》、《委托运营合同》等）约定土地权利人、运营方对体育活动场地需承担的责任与义务。

徐家汇体育公园位于上海市徐汇区，这里是上海中央活动区之一，同时亦为上海十大商业中心之一，成为国内一流和国际知名的上海地标，包含建于1975年的万体馆、建于1983年的上海游泳馆、建于1998年的上海体育场等标志性体育场馆。在经历兴盛之后，该地块的状况却并不乐观：区域内产业混搭，违章搭建现象较多，组织管理也不是很理想，上海市政府2016年便开始经过论证调研，对徐家汇体育公园的更新改造工作，计划于2021年底基本建成。

2020年8月，徐汇区作为全国首批、上海首家国家体育产业示范基地，徐家汇体育产业也以“一核五区”空间布局，力争在“十四五”期间形成竞赛表演国内领先、体育品牌总部汇聚、体育科技快速发展、创新创业活力突出、健身休闲品质优良、商旅文体融合发展的产业格局。根据规划方案，徐家汇体育公园在规划设计上，注重平衡场馆功能提升的现实需求和建筑物历史留存的权重，将保留和改造上海体育场、上海体育馆、上海游泳馆和东亚大厦四栋主要建筑，其余建筑基本拆除，场馆改造中，一是优先满足顶级赛事及赛事配套空间布局需求；二是“量体裁衣”，对既有建筑空间进行匹配性改造，布局全民健身和专业服务功能。

1、关注公益性和经济性的平衡，需要拓宽收益来源。虽然体育场馆承载着提供体育设施，服务公共群众的公益属性，但长期发展，需要实现经济上的盈利才能持续良性循环。场馆无形资产主要包括商业冠名权、VIP 包厢使用权、广告开发、商业赞助及特许经营权等。优质的场馆设施将吸引来优质的赛事以及众多的球迷，场馆冠名权收入也相应水涨船高。2011 年初东方明珠引进梅赛德斯-奔驰对文化中心进行冠名，另有可口可乐、招商银行、中国联通等公司作为创始合作伙伴，使赞助收入占据半壁江山，改变单一的收租盈利模式。目前国内场馆商业价值开发仍受制于场馆设施落后，赛事数量、质量不高等局限，与国外场馆差距大，导致我国与国外球馆冠名权开发上存在巨大差距。

2、前期策划过程中，需要将未来的运营需求前置，精准定位，合理设计，各个类型的体育场地及商业业态的分布和比重。需要结合当地的常驻人口，场馆的辐射范围提前做好客流量的预测（比如大型赛事演出的人次、高引流体育项目的可实现客流人次）；另外确定客单价来预测商业销售的规模，反推出所需的商业面积；根据可实现的商业面积来进行商业定位，让场地利用更加充分。

3、永久性和临时性设施做好划分，尽量减轻政府财政负担，避免大拆大建。在体育场馆建设中，经常会出现盲目贪大求全的现象，在改造升级的过程中，需要理性思考体育场馆未来的产业导入，尽量避免资源浪费，考虑未来的赛事需求，做好永久和临时设施的划分。