通过对上海城市更新条例梳理分析，我们把上海城市更新可以归结为“四个主体、四个过程”。

四个主体包括上海市规自局、区人民政府、统筹主体、项目建设单位；

四个过程包括编制指引、编制计划、编制行动方案、项目实施。

需要指出的是，四个主体与四个过程并不是一一对应，在实际过程中肯定有很多工作上的交叉。

通过分析整个流程我们发现，上海城市更新呈现出三个特点：

第一，工作体系分工明确。特别是强调前期工作的明确分工，市级政府通过“指引”为城市更新工作定下基调，明确重点工作，提供保障措施；区级政府具体划定更新区域、工作时序及政策保障，对本区域城市更新工作的特性明确统筹主体的要求遴选统筹主体，这里对统筹主体的具体要求由区级政府来确定也体现了权力的下方，各区可以根据本区域的城市更新工作的重点和特点，明确统筹主体入围标准，市级政府只在机制上明确统筹主体的遴选要求；统筹主体负责编制更新区域具体实施方案并统筹实施。项目具体实施的过程中，统筹主体的职责和权力较大，甚至代替了一部分过往政府的职能，如土地储备的部分工作。

第二，统筹建设分离协同。统筹主体由区政府通过市政府确定的遴选机制按照区域要求，通过公开的程序遴选，统筹负责本区内特定更新区域的城市更新工作。统筹主体是从以往更新项目操作过程中的政府只能职能中分离出来的，在此次上海城市更新条例中，做出的一种制度化的、体系化的安排。统筹主体不一定是城市更新项目的建设单位，建设单位可以是原物业权利人，也可以是统筹主体参与的项目公司，或者其他相关单位。统筹建设相分离有利于加快城市更新项目的前期工作进度，减少项目操作成本，特别是面对老城区巨大的拆迁成本时，需要兼具政府职能和市场操作能力的统筹主体承担一定的社会责任，推进前期更新意愿达成、产权归集等等工作。

第三，政府主导市场主体。上海城市更新模式的总体思路仍然是政府主导，主要体现在城市更新项目是在政府主导编制的指引、计划才能纳入，而且前期意愿达成、规划编制、土地准备等等工作都体现了政府意志。但是政府主导这一点更多地是体现在前期的规划和导向层面，在具体操作的时候，需要由市场化的统筹主体按照市场需求去操作，具体实施阶段以市场为主体进行操作。

以上三个特征，其本质都离不开“统筹”二字。 

为了深入分析“统筹”和“统筹主体”的含义，我们把《上海市城市更新条例》中关于统筹的内容全部摘录了出来。详细如下：

第十七条更新行动计划应当明确区域范围、目标定位、更新内容、统筹主体要求、时序安排、政策措施等。

第十九条更新区域内的城市更新活动，由更新统筹主体统筹开展；由更新区域内物业权利人实施的，应当在更新统筹主体的统筹组织下进行。

零星更新项目，物业权利人有更新意愿的，可以由物业权利人实施。

根据前两款规定，由物业权利人实施更新的，可以采取与市场主体合作方式。

第二十条本市建立更新统筹主体遴选机制。市、区人民政府应当按照公开、公平、公正的原则组织遴选，确定与区域范围内城市更新活动相适应的市场主体作为更新统筹主体。更新统筹主体遴选机制由市人民政府另行制定。

属于历史风貌保护、产业园区转型升级、市政基础设施整体提升等情形的，市、区人民政府也可以指定更新统筹主体。

第二十一条更新区域内的城市更新活动，由更新统筹主体负责推动达成区域更新意愿、整合市场资源、编制区域更新方案以及统筹、推进更新项目的实施。

市、区人民政府根据区域情况和更新需要，可以赋予更新统筹主体参与规划编制、实施土地前期准备、配合土地供应、统筹整体利益等职能。

第二十二条更新统筹主体应当在完成区域现状调查、区域更新意愿征询、市场资源整合等工作后，编制区域更新方案。

区域更新方案主要包括规划实施方案、项目组合开发、土地供应方案、资金统筹以及市政基础设施、公共服务设施建设、管理、运营要求等内容。

编制规划实施方案，应当遵循统筹公共要素资源、确保公共利益等原则，按照相关规划和规定，开展城市设计，并根据区域目标定位，进行相关专题研究。

第二十三条编制区域更新方案过程中，更新统筹主体应当与区域范围内相关物业权利人进行充分协商，并征询市、区相关部门以及专家委员会、利害关系人的意见。

市、区相关部门应当加强对更新统筹主体编制区域更新方案的指导。

第二十四条更新统筹主体应当将区域更新方案报所在区人民政府或者市规划资源部门，并附具相关部门、专家委员会和利害关系人意见的采纳情况和说明。

区人民政府或者市规划资源部门对区域更新方案进行论证后予以认定，并向社会公布。具体分工和程序，由市人民政府另行规定。

第二十五条更新统筹主体应当根据区域更新方案，组织开展产权归集、土地前期准备等工作，配合完成规划优化和更新项目土地供应。

第五十六条浦东新区人民政府可以指定更新统筹主体，统筹开展原成片出让区域等建成区的更新。

根据《上海城市更新条例》第四十一条，“鼓励在符合法律规定的前提下，创新土地供应政策，激发市场主体参与城市更新活动的积极性。物业权利人可以通过协议方式，将房地产权益转让给市场主体，由该市场主体依法办理存量补地价和相关不动产登记手续。城市更新涉及旧区改造、历史风貌保护和重点产业区域调整转型等情形的，可以组合供应土地，实现成本收益统筹。”；同时结合第二十五条，“更新统筹主体应当根据区域更新方案，组织开展产权归集、土地前期准备等工作，配合完成规划优化和更新项目土地供应”。

那么存在两种情况：

第一种情况，上述市场主体就是更新统筹主体。那么更新统筹主体的盈利模式就十分明确了，就是传统的土地储备加以及开发的收益，只不过在上海市政府主导的原则下，更新统筹主体只能获得有限的开发收益。但在具体的操作过程中可以多个项目打包，将公益性项目或亏损项目与同区域的其他盈利性项目进行平衡。

第二种情况，市场主体不是更新统筹主体。更新统筹主体的前期支出作为城市更新项目的操作成本，以项目建设二类费用打入建设成本中，以咨询服务费用的方式给到更新统筹主体。

在《上海城市更新条例》中“更新统筹主体”是一个新引入的概念，从它的具体职责来看，很可能是从原来土地储备中心职责为基础扩大范围形成的，因为从它具体的工作来看，似乎是与以往建设项目的政府职能非常相似。但是这个更新统筹主体又是通过公开遴选的方式确定的。那么这就带来一个疑问，这个更新统筹主体到底是什么性质以及可以是谁？是行政机关还是公司，还是其他机构？

我们结合上海市近几年的城市更新项目的实践案例，或许可以得到一些启发。上海地产（集团）有限公司下设上海城市更新建设发展有限公司，且上海市城市更新中心目前也设立在上海地产；上海城市更新建设发展有限公司已经分别与杨浦城投、静安区北方企业集团、虹房集团、金外滩集团、外滩投资开发集团成立了五家城市更新专门公司，分别是：

问题一：某一个更新区域内的所有项目都需要已经确定的统筹主体来统筹的话，那么城市更新希望项目的边界是什么？

目前我们知道城市更新区域不一定是在传统意义的老城区，而且城市更新的不包括棚改项目，如果不定义清楚什么是城市更新项目，那么统筹主体究竟需要统筹哪些项目需要确定一个边界。

问题二：零星更新项目指的是什么？

我们理解需要满足的条件至少有：不在区政府城市更新计划里面确定的更新区域内；不是成片更新的项目；更新的程度上不是大拆大建。后续这个问题还待解答。