“城中村”由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，居民生活质量普遍较低，影响了城市的整体面貌。为积极推进新型城镇化建设，加强城镇社会和人口管理，提高土地节约集约利用，促进城乡经济协调发展，城中村改造成为城市化进程中的重要课题，全国各地也提出城中村地块改造实施意见，本文将讨论城中村改造相关问题。

城中村”地块，指在城镇建成区域或城镇规划区范围内，集体土地被全部或大部分征用，原农村居民全部或大部分转为城镇户口，被城镇建成区包围或基本包围的自然村。

城中村改造以提升区域功能、优化地区空间布局、改善人居环境为目标，通过对于地区功能完善、城市资源整合、补偿完善公共服务设施和交通市政基础设施体系，促进城市健康和可持续的发展。

改造方式上，可以采取土地储备、农村集体经济组织改造、公益性项目建设等方式。以上海为例，城中村项目多采取农村集体经济组织改造方式，引入合作单位共同改造开发。双方成立项目公司并采用“一二级联动”的方式完成前期开发及后续建设工作。

（1）政府主导、区镇为主。城中村项目需要政府加强统筹协调，吸引各方参与，在过程中能够加强监督指导。

（2）规划引领、分类指导。城中村地块的区位条件、经济结构、社会发展水平等因素均不同，需要统筹规划、因地制宜的制定改造方案。

（3）以人为本、尊重民意。需要充分发挥村民主体地位，尊重农民意愿，维护其权益，建立平等协商机制。

（4）统筹兼顾、综合平衡。很多城中村项目改造自平衡难度较大，需要在满足规划和土地利用的规则下，统筹考虑区域功能，通过经营性地块的开发弥补项目投入。

近两年国家层面对于房地产行业监管加强，各方面政策收紧，2021年3季度，恒大地产危机爆发，全国房地产市场影响甚广，全国土地市场流拍较为严重，市场情绪大幅转冷。2021年10月份全国人大常委会正式授权国务院府在全国铺开房产税征收试点，据相关分析，试点的若干城市中上海必在其列。虽然影响程度难以判断，但对房地产市场和购房者心理产生不利影响是肯定的。未来项目销售区划的节点，如面临房产税政策全面铺开实施、市场在消化其影响的时间当口，有一定市场风险。

 城中村项目为保证项目盈利，需要做好投资控制目标，但是由于此类项目往往周期较长，不确定性高，成本目标和实际情况可能存在较大的差异，以今年为例， 2021年5月10日以来，建筑钢材价格出现暴涨，突破历史新高，其他大宗原材料价格也大幅上涨，国内大宗商品涨价以煤炭为龙头，导致能源、化工等一系列产品价格上涨，高耗能产品价格的大幅上涨将无法避免，而建材正是高耗能产品，今年可能建安材料成本上升幅度超过10%。对应项目工程造价将会大幅上涨，影响项目收益率。

城中村项目内各具体经营性地块的公开挂牌时间理论上由政府方基于其自身情况的考虑决定，一旦与开发主体的设想不一致，会产生资金计划安排方面的风险。需要开发主体提前做好资金筹划，同时需要考虑临时资金需求的情况。

城中村项目属于资金密集型项目，在建成去化前，项目包括征地拆迁费用、前期费用、土地出让费、工程费等，项目筹资需要融资，财务成本的体量也非常大，在开发周期内考验主体的资金实力，需要尽量避免资金沉淀，做好建设时序的筹划，做好资金筹划，实现滚动开发。

2021年6月初，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行等四部门联合发布发文《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（财综〔2021〕19），直接明确“为了贯彻落实党中央、国务院关于政府非税收入征管职责划转税务部门的有关部署和要求，决定将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入统一划转税务部门征收。”虽然表面上该新政只是把过去由地方政府直接收的土地出让金，转由税务部门来收而已，对土地财政具体有何影响，市场有一定争议；但一般认为该四类收入将从“政府性基金收入”转入“一般公共预算收入”，其管理也就自然纳入预算，具体支出需通过地方人大审批，地方政府的使用支配自由度大大缩小，未来的“城中村”类项目能否返还土地征拆成本增加了一定的操作不确定性。

城中村改造项目必然涉及到居民动拆迁，其征收房屋面积和人员范围都需经过政府相关部门确认。具体是根据居民提供批准建房批复、宅基证等文件，当地乡镇政府复核无误后才能纳入征收范围。如被拆迁居民有异议，可以申请行政复议；即使最终强拆也必须经法院判决，而不能进行行政强拆，而且必须经裁决、公告等程序，被拆迁居民还可上诉，过程耗时很长。城中村改造项目的时间不可控主要就是征地拆迁的不可靠，而且很难规避。