一、项目背景

山东泰安某地块开发建设城市产业综合体，中潜咨询根据自身经验，全面开展本项目的前期立项、投资、融资、建设、运营的相关工作，具体负责本项目的商业计划书及财务测算模型、项目建议书编制、产业综合体规划、商业模式设计、财务、法律、融资、商务、投资匡算和效益进行研究和分析，并提出相应的对策和建议。鉴于该项目属于城市综合体开发项目，随为赢利为目的，但是在经济分析时，以收回成本为宗旨。

二、项目咨询内容

咨询内容包括策划设计本项目融资方案；积极利用外部合作金融资源，引荐对本项目感兴趣的金融机构与贵方进行融资洽谈，为促成本项目融资创造良好条件；协助项目方与本项目政府谈判小组、相关金融机构进行对接，优化融资方案，有效降低项目融资风险及融资成本；与本项目融资事宜相关的其他咨询、论证、文件起草、审核工作等。

本项目的意向投资方资金实力有限，需要引进外部合作方，共同投资建设本项目。另外当地政府因为认可意向投资方的运营能力，本项目的各投资方才可能以较低价格受让土地使用权，直接提升了本项目的住宅和园区开发收益，为此意向投资方设想分享部分项目收益。

初步财务测算的目标就是确认在意向投资方分享部分项目收益后，本项目是否有足够市场竞争力的收益率来吸引外部合作方展开合作，并大致判断本项目各个财务数据的大致情况，为后续项目推进和交易架构的设计、如何向政府方争取具体优惠条件等提供支撑。

三、项目咨询成效

未来本项目只要能尽快实现物业销售，就基本可以达成上述收益指标。其中销售单价取区间下限值，融资利率也相对稳健；未来即使有部分建造成本或费用估计不足，对收益率指标也不太会有重大不利影响。如果意向投资方和外部合作方事先约定，意向合作方在项目竣工后的销售期间（2022-2024年）获取较低的固定回报，外部合作方获取剩余全部收益，可大大提高外部合作方的收益率，提高本项目的吸引力。

外部合作方以资金投入，其目标主要是完成园区及住宅的建设及销售、获取相应利润后尽快退出。具体交易架构可以有两种选择：

一是双方组建项目公司进行本项目的受让土地使用权及后续建设、营销和销售，意向投资方另行组建成立园区运营管理公司，独立展开园区运营管理工作。这种情况下，项目公司完成本项目的建设及销售工作后即行清算，外部合作方获利退出；意向投资方收回初始投资及一定收益。上述财务测算中将约4万平方米自持园区资产低价销售给意向投资方的假设就基于该架构，具体由园区运营管理公司向项目公司收购自持园区资产。

二是意向投资方不另行组建成立园区运营管理公司，双方组建的项目公司除进行本项目的受让土地使用权及后续建设、营销和销售外，还直接持有园区资产进行后续园区运营管理。这种情况下，项目公司完成本项目的建设及销售工作后进行定向减资，外部合作方获利退出，自持资产不对外销售。