8月10号，《上海市城市更新条例（草案）》开始公开征求意见，8月25号《上海市城市更新条例》正式公布。此次发布的正式文件相比之前的草案，变动了哪些内容，又能发现上海城市更新哪些政策导向呢？
整体来看，正式文件相较于草案中的核心内容没有变动，但从一些用词调整上，能窥见一些政策的侧重和导向。比如删除了更新方式中关于物业权利人“自行实施”中“自行”的表述。这其中的原因在于，上海城市更新原则中“‘留改拆’并举、以保留保护为主”是最为核心的要求，条例正式文件中将“自行”二字删去，更加体现出保留和统筹的倾向。结合日前住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，城市更新将升级进阶为城市更新2.0，而不能再用以往的思维看待现阶段的城市更新。
草案中已经着重强调产业内容，“产业”在草案稿中出现23次，其中第四十八条为专门的“产业转型升级引导”方面的内容。此次正式稿中在保留原先内容的基础上，又在多处添加了产业内容，比如城市更新的工作职责中加了“产业转型”的内容，专家委员会成员中加了“产业”方面的专家，在标准保障和用地保障中均加入了因“产业转型升级”给予相关保障等。
我们认为，城市更新2.0包括两方面内涵，一方面是“物理空间更新”，而另一方面则是“产业更新”。以往的城市更新只包含物理空间层面的内容，大多数为“拆旧盖新”，而现如今城市更新已经进入2.0阶段，产业更新在其中发挥更为重要的作用，再怎么重视和强调产业更新也不为过。从《上海城市更新条例》正式稿中把之前没提及“产业”的地方全都补上，可以看出对产业的重视。未来的城市更新市场也将是“运营为王”的时代，只有重视产业、运营好产业，才能抓住这次时代的机遇。
条例正式稿对于城市更新的基本原则由“成片推进”改为“统筹推进”，可以看出“统筹”原则在上海城市更新模式中的分量。“成片”强调的是更新的物理空间范围，而“统筹”的含义更加广泛，还包括不同区域之间的利益平衡问题，而且更加强调统筹主体总览全局的作用。城市更新对当地政府、原物业权利人和周边居民都有好处，但有时不同项目、区域之间收益却差别较大，为解决这一问题，从政策中可以看出更为强调统筹原则，实现不同利益主体之间、区域之间的平衡与协调。
从城市更新流程模式上看，上海确立了市-区-统筹主体三级模式，其中市级规划部门编制《指引》，明确城市更新指导思想、总体目标、重点任务、实施策略、保障措施等内容，并体现区域更新和零星更新的特点和需求，从宏观上引导本市城市更新工作；区级人民政府编制《计划》，包括更新区域范围、更新内容、统筹主体要求、时序安排等，从中观上对本区的城市更新提出进一步的要求，并且明确更新区域、任务和时间节点等；而统筹主体推动达成区域更新意愿、整合市场资源、编制区域更新方案以及统筹、推进更新项目的实施等，还包括参与编制区域更新方案、负责更新前期工作等。这里可以看出，统筹主体在推动城市更新项目实施过程中的重要作用，但对于更新主体的遴选机制《条例》中并未作过多说明，正式稿中也补充了将由市人民政府另行制定的内容。
与此同时，目前《条例》中仍有诸多不明确的地方，比如目前明确的是区级统筹，但区级是一个统筹主体还是多个统筹主体、对于需跨区协调的情况如何处理等等。相信在未来的实践中，将会出台更多配套政策，我们也将会持续跟踪解读。
