城市更新业务虽然在某种意义上说有房地产开发业务的性质，但与一般房地产开发业务相比，有其自身特点，财务核算也有一定特殊性。

根据住建部日前发布的 《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》 （以下简称《通知》），确定了四项底线数据：

上述四项要求限制了城市更新项目的收益率，未来在实务中很可能某单个城市更新项目的收益率较差，难以吸引到开发商参与。为此很可能会出现多个城市更新项目打包交给某开发商的情况，或者政府方以优惠价格将某住宅项目土地出让给某开发商，以补偿其负责的某城市更新项目收益的不足。

城市更新业务比一般房地产项目相对更复杂，一般房地产项目是先以招拍挂程序受让土地、再经各项施工建设、最后对外销售，城市更新业务则增加动拆迁不超过20%的残破旧建筑、对其余留存建筑的升级改造以及后续的运营等内容。

这些都对城市更新业务的财务核算提出新要求。城市更新项目的经营业态包括对外销售和自持运营，其财务核算和一般房地产项目差不多，为此本文就城市更新项目的成本核算提出粗浅建议，供大家讨论。

动拆迁成本核算是城市更新项目财务核算最重要的内容，也相对较为复杂，具体包括如下几点：

1、 开发主体除支付货币化动迁费外，为达成就近安置率目标，必然发生实物动迁成本，如何较准确核算相关的拆动迁成本和销售收入。

2、 单个城市更新项目的规模一般都不会太大，且包含多种业务或同时包括新建和改造两种物业获取方式，共同性间接费用如何分摊，具体如何核算。

3、 城市更新项目的资金平衡，可以是单个改造项目平衡、多个改造项目平衡，甚至可能与政府确定以其他土地项目的收益作补偿达到总体平衡，如何进行相应的成本核算。

1、实物动迁核算

除了一般房地产项目的土地出让金成本，根据《通知》的要求，城市更新项目开发主体还要承担居民动拆迁成本，除了向动迁户支付过渡费等货币性动迁安置费用，还须进行实物动迁，即根据动迁户的人口、所拆迁旧房的面积等因素，将一定面积的新建住房分配给动迁户，其中部分面积无偿部分面积低价。

从规范操作的角度出发，实物动迁应等额反映为城市更新项目的土地征用费及拆迁补偿费和销售收入，即项目前期动拆迁时借记“土地征用费及拆迁补偿费”，贷记“预收账款”，这样真实反映城市更新项目的总开发成本；待项目竣工后，房产分配给动迁户时借记“预收账款”，贷记“销售收入”，计入城市更新项目的收入，并向动迁户开具发票。这也是动迁户办理房产证明的要求。

关键是实物动迁的成本金额如何确定？实务中一般通过资产评估的方式，即由专业机构根据当地尚有效的动迁补偿政策文件和区域内房产价格水平，估测动迁户拟拆除房屋的价值。

2、共同性间接费用分摊和核算

为准确进行房地产开发产品的成本核算，需明确成本核算算对象，才能做好间接费用的归集和分配。只要某项建造支出受益于两个或两个以上成本核算对象，就在受益成本核算对象间分配，主要包括土地征用费及拆迁补偿费、 规划与设计等前期费用以及监理、咨询、建设管理费等间接费用等三大类。至于房屋新建与改造装修等建安成本一般是直接开发成本，有较明确的受益对象，与一般房地产业务一样直接进行相应归集及核算即可。

城市更新项目的成本核算对象，可能会分多个层级。具体城市更新项目是第一个层级，按城市更新项目内新建或更新改造部分作为第二个层级，如有必要，更具体的物业楼号或名称作为第三个层级的成本核算对象。对单个城市更新项目而言，直接进行第二或第三层级成本核算对象的成本核算。如有多个项目打包开展的城市更新项目，则先进行第一层级成本核算对象的成本分配，再进行第二或第三层级成本核算对象的成本核算。

核算难点在于不同成本项目的受益对象可能不相同，费用归集后根据不同的受益对象进行相应分配。

① 土地征用费及拆迁补偿费

土地出让金是直接成本，可以直接纳入第二或第三层级成本核算对象的成本，各类拆迁补偿费则一定须进行分摊，以更真实地反映各个项目或内部各物业的动拆迁成本。具体分配标准建议采用建筑面积法。

② 前期费用和间接费用

按照有关费用协议的约定，以其费用覆盖的范围进行受益对象的分配，只是分配标准建议采用直接成本法，即根据新建或更新改造部分这两类成本核算对象间的直接成本比例分配前期费用和间接费用。因为新建和更新改造的单位平方工作量有较大差异，如根据建筑面积比例进行分摊不合理。

所以不同的前期费用和间接费用其分摊范围可能不同。

3、多个项目的核算问题

如有明确协议证明是多个城市更新项目打包进行或不同项目挂钩的，显然这些项目的收益能力相差较大，有相互补偿意味，则按一定标准在各个项目（第一层级成本核算对象）间先分配动拆迁成本，后再进行第二或第三层级成本核算对象的拆迁补偿费分配。

那拟更新改造的留存建筑业务是否还应分摊动拆迁成本？这需根据是否受益进行判断。如果拟动拆迁的残破建筑对留存建筑价值有重大不利影响，即开发主体直接收购留存建筑的价格因拟动拆迁的残破建筑的存在而明显低于市场价格，则应分摊残破建筑的动拆迁成本；反之，不应分摊，或者根据收购价格的影响程度而适量分摊。

为此先确定单个项目应分摊拆迁补偿费的建筑面积，按此标准进行第一层级成本核算对象的拆迁补偿费分摊，再在各单个项目中进行第二或第三层级成本核算对象的拆迁补偿费分摊。

如无协议证明但实际是多个城市更新项目打包或不同项目挂钩的，只能在内部投资分析时，按实际情况进行动拆迁成本的分配，账面财务核算仍以相关协议约定进行分配。

前期费用和间接费用则是根据项目实际情况，类似地先后进行第一层级和第二或第三层级成本核算对象的费用分摊。

4、 特殊情况

如果发生改造提升后的部分物业直接无偿或低价移交给原住户的情况，由于该部分物业在项目完工后无法获取经济收益，这些物业的相关净工程费用（扣除向原住户收取的少量补偿）为实质的拆迁补偿费，一并纳入动拆迁成本核算，按前述规则进行分配。

由于该部分费用的确定时间一般在工程完工及决算完成后，为及时进行财务核算，可以该部分工程的预算成本进行预提入账，工程完工及决算完成后进行帐务调整。