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聊一聊房票安置
来源:中潜咨询 | 作者:何弘婧 | 发布时间: 2022-07-07 | 2562 次浏览 | 分享到:


6月20日,郑州市印发《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》,郑州市的棚户区改造房票安置细则出台,房票安置的话题引发热烈讨论。目前全国已有超过21个城市出台了房票安置政策,除郑州、南京两省会城市,多为三四线城市。今天我们就聊一聊房票安置。


一、什么是房票安置



房票安置是征收人比照货币安置、产权调换的政策,将计划安置的房屋转化为货币,以房票形式出具给被征收人,由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房(含住宅与非住宅)的一种房屋安置方式。被征收人选择房票安置的,视同放弃房屋产权调换。



二、房票安置部分政策汇总



城 市

文件

内容

温州

《温州市关于推进市区房屋征收补偿房票安置的实施意见》

 

在货币奖励方面,被征收人选择房票安置的,安置补偿权益按照有关规定计算后,给予货币化安置权益 15%以内的奖励;原  已选择产权调换的被征收人可再次选择房票安置,安置补偿权益按照各区房屋征收 与补偿实施细则计算后,给予安置补偿权益 5%的奖励等。而在购房奖励方面,选择房票安置的,一是可以在市区范围自主购买政府商定的商品房,不限制购买面积,  并可享受政府商定的价格优惠;二是选择在征收片区认购政府定价的安置性商品房或其他安置房,套型面积按应安置面积控制。另外,意见还针对安置房源筹集、房 票结算、税收优惠政策、公积金支持政策等拟定了相关规定。

宜宾

《宜宾市关于建立房票安置制度丰富征地征收住房安置补偿方式的通知》

房票票面金额为安置补偿权益货币量化总金额与房票安置奖励之和,房票安置奖励具体金额由各区制定房票安置实施细则予以落实。被征收人选择购买政府商定商品房的,可享受政府商定的价格优惠;被征收人选择购买定向商品房的,套型面积应按我市中心城区征收集体土地定向商品住房相关政策控制。房票采用实名制,使用期限不超过 24 个月。各试点地区根据实际情况控制安置房建设规模,房源主要通过市场化方式筹集。

常熟

《常熟市住宅房屋搬迁定向房票安置实施办法(试行)》

 

定向房票安置是搬迁实施单位依照货币化安置确定的标准,将结算后的回购收益和  其他搬迁补偿收益货币量化后,以房票形式核发给被搬迁人,由被搬迁人在定向安置房源内自行购买商品住宅的安置行为。根据通知,房票可以买到的房子主要有:一种是政府的安置房,一种是市场上的商品房。房票使用人使用房票购买定向安置  房源的,不限制购买套数、面积,房票有限期为 24 个月。

江阴

《江阴市国有土地上住宅房屋征收房票安置实施办法(试行)》(征求意见稿)

住宅房屋征收货币补偿可分为纯货币安置、房票安置两种方式,房票安置是对现有国有土地上住宅房屋征收货币补偿方式的补充。房票面值包括政府货币补偿房票和购房优惠房票:政府货币补偿房票=被征收房屋货币补偿金额+被征收房屋评估总价 ×5%;购房优惠房票=购房面积×土储中心与房企谈判确定的优惠底价×5%。若房票使用人在房票有效期限内未实际使用房票的,房票自动失效,征收补偿方式自动转为纯货币安置的方式。

金华

金东

 

《金东区货币化安置凭证管理办法(试行)》(征求意见稿) 

安置凭证面值分为 100 万元、50 万元、20 万元、10 万元、5 万元、2 万元和 1 万元七种,发放时根据实际需要,可选择具体的多张安置凭证面值组合。安置凭证不得转让。安置凭证可每张单独使用,也可多张组合使用,用于购买金东区范围内取得预售许可的新建商品住宅。安置凭证自发放之日起按年利率 3.2%计息。用于购买商品住宅的安置凭证,以面值总额和买卖合同价款孰低者的 5%给予补助。 

宁波

奉化

《宁波市奉化区房屋征收(拆迁)安置房票实施办法(试行)》

 

在房屋征收(拆迁)项目规定期限内签约的被征收(拆迁)人可以选择房票补偿安置。房票自出具之日起生效,兑付期限为 12 个月。一份房票补偿安置协议出具的房票不得超过 2 张,票面金额不小于 50 万元/张;每张房票允许实名转让一次,但不得分割转让。购房补贴方面:自出具房票之日起 3 个月内兑付的,一次性给予票面购房使用部分 10%的补贴,第 4-6 个月内兑付,8%补贴;第 7-9 个月,6%的补贴;第 10-12个月,4%的补贴。

南京

溧水

 

南京溧水区房地产市场出台三大新政

 

全面实行“房票”安置。当地将住宅房屋征收货币补偿金额以“房票”形式出具给被征收人,由被征收人在溧水区范围内购买新建商品住房或二手住房用于安置,以有效化解存量商品住房。对于被征收人而言,“房票”安置不仅可以缩短过渡期,提高安置效率,还能满足多样化的居住需求,被征收人可更自主地选择户型格局、  地理位置等多方面满意的房源。自 2022 年 6 月 18 日至 2023 年 6 月 17 日期间,在溧水区购买商品住房(含二手商品住房)并网签备案的购房者,在取得不动产权证后,按购房款的 0.8%给予购房补贴。

宜兴

《宜兴市住宅房屋征收房票安置实施办法(试行)征求意见稿》

 

住宅房屋征收货币补偿可分为纯货币补偿、房票安置两种方式。房票面值为被征收房屋货币补偿总价(不含征迁奖金及补助补贴)×1.05。在房票开具之日起 6 个月内使用房票购买房票房源(含商业)的,房票所有权人可领取购房补贴:购房补贴= 房票已使用面值金额×1%。房票的有效期限为 12 个月。购房人以房票进行结算,购房款超出房票金额部分,由购房人自行补足;扣除购房款后有余额的,由征收实施单位和房地产企业共同审核后,在房票上注明剩余金额并盖章后交还购房人。 

资料来源:各城市人民政府官网,连云港房地产网,澎湃新闻,乐居网,证券时报网,东方财富网,天风证券研究所


三、主体影响



对政府而言,采取房票安置相较于货币安置而言,短期一般仅支出过渡费,大大缓解财政支出压力,同时资金可以定向、限期流入当地房地产市场,拉动销售,带动市场的活跃度,也提高企业拿地的积极性,本质上仍为土地出让收入弥补。有利于政府以少量资金撬动棚改区域,推动土地整理工作的进度。


对动迁户(企业)而言,诉求为改善居住条件,相对于实物安置,通过房票安置的方式满足动迁户(企业)的差异化需求;同时其他优惠政策(如税收优惠、补偿金)等可以刺激需求。


对于开发商而言,政府背书和托底,有利于未来商品房去化,但也可能拉长销售回款周期,以往销售的还款主体是个人或企业,未来对应的还款变为政府。


四、房票安置与隐形债务



原货币安置情况下,征收房产需要将征拆迁补偿金额纳入预算,即时向动迁户(企业进行支付)。参考郑州的房票政策,房票的有效期为12个月,如到期后,动迁户没有选择同开发商签订购房协议及交易,则房票失效,改为按照货币安置,动迁户将来凭票找政府需要支付货币补偿给动迁户;如动迁户与开发商签订协议换取现房,则由开发商向地方政府申请兑付,以上两种情况,对政府而言均为固化延时的支付责任,均可能涉及新增隐性债务风险。