园区运营是园区工作中最高层的工作，园区能否长期可持续发展，运营工作起着至关重要的作用。运营期不同阶段，运营团队面对不同的运营难题，本文将园区项目进行阶段划分，分别进行风险分析，具体说明如下：
1、前期招商阶段
在园区建设竣工前，运营主体的产业部门即制定产业招商策略、在全国范围内大力开展招商工作，争取在2-3年内落实招商工作，尽快形成产业链或产业集群。在该阶段，产业招商策略可以根据市场实际情况作一定完善调整。
2、后期服务阶段
招徕企业一旦入驻园区，运营主体即开始提供各类服务（如人力资源管理、工商税务办理、产业信息交流、行业内峰会、引进中介机构等），帮助企业成长，只是在前期招商阶段给予服务费免费或优惠。
当各园区的入驻率达到70-80%以上，项目公司以转向服务入驻企业、帮助入驻企业成长为主要工作，产业招商为辅助工作，即淘汰不合格企业，动态优化入驻企业。
前期招商阶段，运营主体以各种优惠政策吸引企业入驻，包括返税、租售折扣、以租入股等方式，这些租售的优惠连同所有招商费用属于广义上的招商投资（花费的招商费用是为后续完成运营业绩的必要投资）投资运作。
后期服务阶段，运营主体获得各项服务收入，同时逐步提高租赁价格、获取完成考核目标的绩效奖励，帮助企业上市获得股权投资收益等。
所以总体上前期招商阶段的招商投资在后期服务阶段逐步收回并获取收益。
1、前期招商阶段
①为达成产业招商的数量要求，未能严格执行招商策略，给整体产业招商工作埋下隐患；②不能吸引足够高质量的企业入驻，形成不了合格产业链或产业集群；③招商费用超过政府给予的相关成本限额，存在过多招商费用不被政府方认可，而由运营主体自己承担的风险；④投资花费太大，给园区项目的财务状况和后续考核带来很大压力。
2、后期服务阶段
①形成不了高质量园区企业群，企业粘性低，后续动态优化难度加大；②存在宏观经济或政策风险等，导致入驻企业整体成长不达预期；③运营主体配套服务或运营能力不足，不能满足入驻企业的需求，服务收入不高，达不到绩效考核的要求；④资本市场长期低迷，运营主体对入驻企业的股权投资收益不达预期。
1、前期招商阶段
①明确区位优势，做好产业类型筛选及产业定位，加强目标筛选的精准研究，明确对企业的考核机制；
②积极争取政府的产业支持政策，提高对意向企业的吸引力；
③合理分配可运用的招商奖励政策，针对不同类型企业给予不同的优惠力度，提高未来园区内整体的效益水平；
④针对园区类PPP项目，尤其需要同做好政府协商，一方面对于招商投资方面，部分奖励由政府执行，避免招商的支付压力全部由运营主体承担；另一方面前期阶段同政府协商未来运营奖励的规则。
2、后期服务阶段
①提升运营团队的专业能力，提高未来园区运营质量,增加未来用户粘性; 更加关注园区主导产业的发展需求、企业的个性化需求，更有针对性地提供招商运营服务。
②创新盈利模式，从过去主要依靠土地开发、房地产销售、物业租赁的盈利模式转型升级为“物业租赁、产业服务、产业投资”等方面的盈利模式创新。
③探索融资模式的创新，打通园区资产的融-投-管-退全周期通道，创新融资方式。
④打造标杆效应，后期根据品牌影响力，吸引企业，扩大潜在的产业规模。
⑤构建行业的战略联盟，协同内外部资源，有序推进整个生态圈的构建，谋求长期发展的生态红利。
