2017年底,随着财金(2019)10号文的出台,PPP模式发展进入了分水岭,新增的片区开发类的PPP项目渐少，取而代之的为近两年来热度更高的“epc+投资人”、ABO等模式。实际上，仍有很多存量的片区开发PPP项目在实施，项目投资规模大,子项目众多,内容复杂,在PPP愈发严格的政策框架下，开发主体实施的难度更大，本文结合我司咨询过程中遇到的实务问题，对片区开发类PPP项目操作中各阶段的难点进行盘点：
PPP项目前期立项及两评一案阶段，很多项目前期准备深度有限，项目前期阶段对于各业态的建设及运营标准往往存在定位不准的问题，影响社会资本方的运营成本及收入报价的准确性，为未来可行性缺口补助结算埋下隐患。
根据项目实际情况测算的可行性缺口补助同前期阶段论证的财承状况存在较大差距，对政府方而言可能会出现支付责任同预期不符的问题。大多数情况下，政府方的底线是，项目不能增加其财政支出的负担，如实际支出责任高于论证阶段的数值，可能需要项目公司自行承担这一部分的损失。
片区开发类项目内容复杂，建设期过程中会遇到各种内外部因素，导致项目发生变动；实际操作中，可能存在为了项目效果的打造，提升建设标准，导致项目投资金额增加，投资结构变化；或者是土地政策发生变动，未来拿地的不确定性提高，项目合作的范围发生变动等等问题，都是片区开发项目过程中的各样难关。
另外，很多片区开发项目涉及土地征拆，土地征拆的量大，且完成时间的不确定性高，对于整个项目的建设时序以及投资回报均产生致命影响，包括大量征拆费的项目，对于项目公司而言资金需求量巨大，需要做好投资节奏的把控。
PPP项目有明确的合作期限，同开发主体市场化拿地开发的模式比，期限大大缩短，在运营阶段的难度变大，运营期限有限，一般10-15年左右，在PPP项目运营阶段，政府对于产业导入、产业发展，企业培育都提出了各类要求，需给当地带来产值、税收等贡献，项目公司的运营压力大。
同时，运营过程中需要针对不同类型企入驻业给予区别化的招商奖励，为了保证项目整体的效益最大化，在PPP合同框架下，如何合理分配相关的优惠奖励额度，如何制定合理的差异租售定价策略，需要开发主体做好顶层设计。
PPP项目到期需要无偿移交，届时，项目移交前产生的现实、或有潜在的债务或权益均应让原有股东承担或享有，在未来账务操作上也需要格外注意。同时，因为项目内容复杂，未来移交阶段各方权利义务的切割难度也较大。
1、项目准备阶段需要充分论证，需要有全局观，有系统性的思维，建议在前期论证阶段，投资、建设、运营各方都应参与到项目顶层设计中来，尤其运营方对于未来项目运营的要求，应前置考虑，减少未来项目设计同运营需求不匹配，或者运营成本、收入与实际差距过大的情况。
2、此类项目的前期征拆、建设手续办理、产业导入等各环节均离不开政府的大力支持。同时政府和项目公司各方的利益需要在实施各阶段寻求平衡点，项目公司需要做好投资结构的控制，合理安排各类型子项目建设时序。通过征拆资金投入的节奏把控，与政府方做好博弈，把握主动权。
3、片区开发类的PPP项目由若干子项目组成，对于项目公司人员而言，项目管理的难度远高于其他单一类型的PPP项目，对于人员协调、全盘把握的能力要求甚高。运营前期可以委托专业的第三方团队进行各业态的管理，通过前期专业第三方团队的指导，打造一批具备高运营能力的管理团队。
片区开发类的项目，对于区域经济的长远发展、城市的发展升级有着重要的战略意义，对开发主体来说，机会多多也挑战多多，项目实施过程中也是路漫漫，道阻且长。
