上海产业高质量发展要求和产业用地紧约束条件下，最近两年产业用地出让情况如何，又呈现怎样的趋势特征？本文通过上海土地市场中的官方数据，进行梳理。

一、小面积出让产业用地成主流，科研设计用地占比提升

2020年1月1日至2022年1月底，上海市共出让产业用地254宗，总面积约1.9万亩。其中面积最大的三宗分别为：

沪东中华造船（集团）有限公司在崇明区获取的一宗工业用地，面积2135.4亩；

华为技术有限公司在青浦区获取的一宗科研设计用地，面积963.7亩；

上海金山巴陵新材料有限公司在金山区获取的一宗工业用地，面积352.3亩。

由于面积最大的地块面积显著高于其他地块，且不同于一般产业用地，后续分析中将该数据作为异常值剔除。

面积最小三宗分别为：

上海枫景园林实业有限公司在普陀区获取的一宗科研设计用地，面积5.1亩；

上海津佳食品有限公司在松江获取的一宗工业用地，面积4.9亩；

上海桃浦智创城开发建设有限公司在普陀区获取的一宗科研设计用地，面积4.2亩。

上海产业用地分为工业用地和科研设计用地两类。近两年工业用地共出让12654.0亩，地价为95.9万元/亩；科研设计用地共出让4251.8亩，地价为375.9万元/亩，约是工业用地地价的4倍。

图1近两年上海工业用地、科研用地地价（万元/亩）

资料来源：上海土地市场，中潜咨询

从2020年和2021年产业用地出让情况对比来看，单宗面积减小趋势明显。2020年共出让产业用地113宗，面积8513.9亩，平均每宗75.3亩，中位数为46.6亩；2021年共出让产业用地140宗，面积8391.9亩，平均每宗仅59.9亩，较上年大幅减少15.4亩，中位数为43.0亩，较上年减少3.6亩。在上海产业用地“总量锁定、增量递减”要求下，上海产业用地小面积出让趋势愈发明显。

图2 2020年与2021年上海单宗产业用地平均面积（亩） 

 数据来源：上海土地市场，中潜咨询

从面积分布上来看，30亩以下产业用地占比最多，为33.6%，其次为30~50亩，占比为24.5%。大面积出让地块极少，200亩以上地块仅14宗，占比为5.5%。整体来看，产业用地出让以小面积为主，有超过半数的产业用地面积都在50亩以下，100亩以下的产业用地占比达81.9%。

图3近两年上海产业用地出让面积结构

数据来源：上海土地市场，中潜咨询

从地价上来看，上海产业用地价格上升明显，2020年产业用地地价为111.6万元/亩，2021年大幅上升至221.2万元/亩。导致地价上升的原因较为复杂，但至少包括以下两点：

其一，科研用地在产业用地出让中占比提升，而科研设计用地地价更高。2020年，科研设计用地面积占比为22.8%，2021年该比例提升至27.5%。同时重点地块以科研设计用地方式出让，如普陀区梅川社区W060901单元A15b-01地块，地价达3383.5万元/亩，拉高上海产业用地整体地价。可以预见，未来上海产业用地出让中科研设计用地比例将进一步增加，且地价也将进一步上升。

其二，受容积率提高影响。2020年容积率在2.0（含）以下的地块占比为81.4%，而2021年该比例降至71.4%；2020年，容积率在2.0~3.0（含）的地块占比为14.2%，而2021年该比例增加至21.4%；容积率在3.0以上的地块，2020年占比仅4.4%，而2021年该比例增加至7.1%。

图4 2020年和2021年上海产业用地均价（万元/亩）

数据来源：上海土地市场，中潜咨询

从区级层面来看，近两年浦东新区出让产业用地最多，共计67幅，在全市占比26.5%，面积4896.1亩，在全市占比29%。主要是浦东新区空间范围广、基数大，浦东国土面积1210平方公里，占全市面积近20%，同时一些重要的园区平台如临港集团、张江均位于浦东新区。另外，临港作为重要产业承载区，在产业用地方面贡献突出，近两年临港出让产业用地总面积为3719.9亩，占浦东比例为达75.9%。浦东作为上海重要的产业承载区，尤其是2021年4月中共中央国务院印发《关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》后，未来在产业发展方面将发挥更为重要的作用。

松江在上海产业用地面积占比排名第二，为13.6%，第三为闵行，占比为11.7%。浦东、松江、闵行是近两年产业用地出让大区，面积占比合计超全市一半。除上海其他没有产业用地出让的区外，近两年产业用地出让面积最少的三个区分别为宝山、崇明和普陀区，占比分别为5.4%、2.6%和0.6%。

图5近两年上海各区产业用地出让面积占比情况

资料来源：上海土地市场，中潜咨询

（备注：近两年黄浦、静安、徐汇、虹口、杨浦、长宁无产业用地出让。）

从地价分布来看，近两年上海产业用地地价主要集中在50~100万/亩，占比为47.4%，比例接近一半；其次为100~150万/亩，占比为18.2%；排在第三位的为200~300万/亩，占比为12.3%。

图6近两年上海产业用地地价分布情况

资料来源：上海土地市场，中潜咨询

从区级地价来看，普陀区产业用地均价最高，为2104.6万元/亩。普陀区作为上海主城区区域仅有的一个有产业用地出让的区，由于其核心的位置，地价自然属于较高的水平。另外，普陀区多以科研设计用地形式出让产业用地，共出让6宗地块中5宗为科研设计用地，而科研设计用地地价本身较工业用地就明显更高。上海市地价排名前五的地块均出自普陀区，最高的一幅达3383.5万元/亩。

地价排名二、三位的分别为浦东新区和宝山区，地价分别为236.4万元/亩和208.5万元/亩。但浦东新区区域广阔，区内地价差异较大，最高的一宗地价为892.0万元/亩，最低的一宗仅75.4万元/亩。浦东新区产业用地地价集中在75~200万元/亩，共47宗，占比70%；200万元/亩以上的地块20宗，占比30%。

闵行、嘉定、崇明、奉贤地价依次降低，在100万元/亩~200万元/亩之间。地价排名最低的三个区为松江、青浦和金山区，金山区地价为75.9万元/亩。

图7近两年上海各区产业用地地价（万元/亩）

资料来源：上海土地市场，中潜咨询

四、企业多以带产业项目方式拿地，园区平台拿地约1/4，民营园区开发商较难参与

从拿地主体来看，主要分为企业和园区平台两类。

在上海产业用地高效利用导向下，以产业类企业拿地为主。近两年企业共拿地192宗，占比为75.9%，总面积为12376.2亩，占比为73.2%。同时，对拿地企业在投资、产值、税收等方面进行严格考核，以芯片、半导体及集成电路产业类企业所拿地块为例，需在4~7年内达到考核要求，亩均产值达到1684.8~11546.7万元/亩，税收强度达到1105~7185元/平方米，对于不同企业、不同地块，设置不同考核要求。

园区平台在上海产业高质量发展、产业用地高效利用过程中发挥重要作用，被委以重任。近两年园区平台共拿地61宗，占比为24.1%，总面积为4529.6亩，占比为26.8%，可以发现园区平台拿地占比约1/4，属于不低的比例。

从地价来看，不同类型主体拿地均价基本一致，平台公司拿地地价平均为162.7万元/亩，企业所拿地地价平均为167.3万元/亩。

另外我们发现，产业用地拿地主体主要是园区平台和产业类企业，几乎没有民营园区开发商的身影，一定程度上表明民营园区开发商较难获取上海新增的产业用地。